등기부등본 확인, 깡통전세 사기 예방의 첫걸음!
전세 계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 바로 등기부등본 확인입니다. 전세로 좋은 집을 구했다고 안심하는 순간, 깡통전세의 덫에 걸릴 수 있어요. 전세사기는 계약 전 기본적인 정보만 확인해도 피할 수 있는 경우가 많습니다. 그 핵심 열쇠가 바로 등기부등본에 있습니다.
1. 등기부등본이란?
등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 주소, 소유자, 근저당권, 임차권 등 모든 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류입니다. 즉, 이 집에 보증금을 안전하게 넣을 수 있는지를 가늠할 수 있는 핵심 자료예요.
특히 깡통전세의 위험 여부를 확인하려면 빚의 규모, 임대인 소유 여부, 다른 세입자 정보 등을 확인해야 하는데, 이 모든 정보가 등기부등본에 들어 있습니다.
2. 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 3가지
1. 임대인=소유자 일치 여부 (갑구)
등기부등본의 ‘갑구’에는 소유자 정보가 기재되어 있습니다. 전세계약을 맺으려는 임대인이 진짜 집주인인지 확인하세요. 또한 압류, 가압류, 가등기 등으로 소유권이 제한되어 있지는 않은지도 체크해야 합니다.
2. 근저당권 및 빚 규모 (을구)
‘을구’에는 이 집에 설정된 근저당권과 전세권 등 소유권 외 권리관계가 기록됩니다. 근저당권이 많고 보증금+빚의 총액이 집값의 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 매우 크니 반드시 피하세요.
3. 임차권 등기 여부
다른 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권 등기를 했다면, 해당 집은 전세사기 위험이 높은 집입니다. 계약을 피하거나 전문가와 상담하세요.
3. 등기부등본에서 주의할 점
1) 토지 등기부등본도 확인해야 할까?
다가구, 단독주택 등에서는 토지 등기부등본도 꼭 확인해야 합니다. 건물 등기부등본만 깨끗하다고 안심할 수 없습니다. 토지에 근저당권이 있거나 별도 등기사항이 있는 경우, 해당 집도 위험물건일 수 있습니다.
2) 확인 시점은 계약 전과 잔금 직전 두 번
처음 집을 보기 전에도, 계약서 작성 전에도, 잔금 치르기 직전에도 반드시 등기부등본을 확인하세요. 계약 후 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 다른 사람에게 매매할 수도 있습니다.
3) 다가구주택, 보증금 우선순위 주의
다가구주택은 건물 전체의 소유자가 한 명입니다. 그렇기 때문에 다른 세입자의 보증금이 선순위로 잡힐 수 있고, 그들이 우선변제권을 가지면 내 보증금이 위험해질 수 있어요.
이럴 땐 확정일자 부여현황이나 전입세대 열람으로 대략적인 정보를 확인하거나, 임대인에게 확정일자 확인 동의서를 요구하세요.
4) 등기부등본으로도 확인할 수 없는 위험
미납국세나 임금채권은 등기부등본에 표시되지 않더라도 우선변제 대상이 될 수 있습니다. 즉, 집이 경매에 넘어가면 세금이나 체불임금이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다.
이런 경우를 대비해 국세완납증명서, 사회보험 완납증명서 등을 임대인에게 요청해볼 수 있지만, 의무는 아니기 때문에 거절할 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 것입니다.
마무리. 700원으로 지키는 내 보증금!
등기부등본 보는 법 총정리
1. 표제부: 집 주소, 면적, 건축물 용도, 대지권 유무 확인
2. 갑구: 소유권자 정보, 압류·가압류 등 제한 사항 확인
3. 을구: 근저당권 설정, 전세권·임차권 등기 확인
주소가 계약서와 동일한지, 건축물 용도가 주거용인지, 대지권이 있는지, 별도 등기가 있는지도 꼭 체크하세요. 표제부, 갑구, 을구 세 가지를 한눈에 보고, 이상이 없다면 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 비용은 단돈 700원. 700원으로 수천만 원의 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 확인을 망설이지 마세요.
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